Cubadebate

Marvelis Velázquez Reyes, directora de Asuntos Legales de la Vivienda en el Ministerio de la Construcción Foto: Fidel Rendón Matienzo (Archivo).

En el espacio televisivo Mesa Redonda de este martes, Marvelis Velázquez, directora de Asuntos Legales de la Vivienda del Ministerio de la Construcción, explicó que la nueva Ley de la Vivienda introduce numerosas novedades. A su juicio, la norma ratifica la voluntad del Estado cubano de resolver el déficit habitacional mediante los programas de construcción y, al mismo tiempo, garantiza el ejercicio pleno del derecho a la propiedad de la vivienda.

Subrayó que no se pierde el derecho histórico: “el derecho a la propiedad. No se toca”, no solo se garantiza el derecho de los propietarios, sino también el de otros titulares, pues los usufructuarios de vivienda asumen y reciben otros derechos, y los arrendatarios también adquieren mayores derechos. “Hay una amplitud en temas de derechos, garantías de los derechos, y yo creo que es básico decirlo porque es fundamental”, afirmó.

Recordó que la ley se aprueba en la misma fecha que la Ley de Reforma Urbana y que ese mismo día se publica en la Gaceta Oficial. “El espíritu de aquella ley de Reforma Agraria, que es clave, igual que la Reforma Urbana, que es clave como la Reforma Agraria en la Revolución cubana, está vivo”, dijo.

Consideró que la norma ratifica la voluntad del Estado de que las personas sean propietarias de sus viviendas, porque en otras partes del mundo quizás no interesa tener la propiedad y se vive arrendado toda la vida, pero “nosotros los cubanos queremos ser propietarios de nuestras viviendas”. La ley, en sus diferentes artículos, reafirma y da la posibilidad de que el cubano sea propietario de su vivienda, con condiciones, pero con voluntad de seguir convirtiendo a las personas en propietarias. Cuba es uno de los países con mayor número de propietarios, destacó.

Programa Nacional, inmobiliarias y cooperativas

Velázquez señaló que una de las cuestiones fundamentales es que la ley define desde los primeros capítulos qué es el Programa Nacional de Desarrollo Habitacional. En él participan todos los actores de la economía: el Estado con sus empresas, la población por esfuerzo propio, las Mipymes y las empresas con más de 100 trabajadores. Se incorporan dos formas nuevas de gestión: la inmobiliaria y la cooperativa de vivienda.

Sobre la inmobiliaria, explicó que existe en el mundo y que la ley define todo lo que puede hacer: compra y venta de apartamentos, construcción de edificios para arrendar o vender. Además, se eliminó de las actividades prohibidas la actividad inmobiliaria, por lo que ya puede realizarla cualquier actor económico privado.

”La MIPIME puede hacer actividad inmobiliaria, puede construir para arrendar, para vender. Eso está concebido de esa manera. Igual que el Estado, las empresas estatales. La actividad inmobiliaria se amplía en Cuba, se amplía muchísimo para buscar solución habitacional a la población cubana. Al que pueda y, por supuesto, al que pueda exceder” expresó.

Respecto a las cooperativas, precisó que se trata de varias personas, no de una sola. La cooperativa de vivienda es una forma de gestión que estuvo regulada en la Ley 48, la segunda Ley de la Vivienda, pero no se implementó: “Y ya en la Ley 65 no se le aprobó”.

Sin embargo, estudiaron varios países donde la cooperativa de vivienda es una forma de construcción muy buscada y aplicada. Se basa en que varias personas se unen con sus recursos para construir, por ejemplo, un edificio; dentro de ese mismo edificio pueden construir espacios, locales o instalaciones para arrendar o realizar cualquier actividad económica en función de la sostenibilidad del inmueble.

Se rige por los principios del cooperativismo, pero tiene una característica: es para construir vivienda. Son personas necesitadas de vivienda, con algún nivel de recursos o que pueden obtenerlos, que se unen para construir una edificación y resolver sus necesidades, al tiempo que buscan ingresos para sostener el edificio.

Eso se regula mediante un reglamento específico que define cómo se constituyen y aprueban. Los gobiernos locales y los consejos de la Administración aprueban el proyecto presentado. El gobierno tiene facultades para otorgar el terreno en concepto de derecho perpetuo de superficie y entregarlo en local, para ayudar a que el proyecto llegue a feliz término.

“Siempre ante el municipio. La vivienda, todo es ante el gobierno municipal. La vivienda se aprueba en un proyecto que se presenta al gobierno municipal”, dijo.

Explicó que se estableció un reglamento aparte porque preocupa la especulación con la vivienda y porque es una forma de gestión que se implementará por primera vez en Cuba de esta manera; así, a los dos años se podrá evaluar su aplicación.

Los gobiernos pueden dar asesoría técnica a las personas que se unen en cooperativa mediante voluntarios o mediante la contratación de asistencia técnica de una persona jurídica. “Lo hemos diseñado siempre poniéndolo en Cuba. No copiamos la de Uruguay, la de Paraguay, la de otros países, como Alemania, que desarrolla mucho el cooperativismo en vivienda. Tratamos de ajustarlo a la realidad cubana y trataremos de hacer una evaluación de esta forma de gestión, porque creo que es una manera en que las personas puedan resolver su necesidad habitacional. Esta no es la solución para los vulnerables. El vulnerable es la vivienda social», precisó. La ley también define qué es la vivienda social y a quién va dirigida.

Vulnerables, catastro y utilidades

En cuanto a la vivienda para personas vulnerables, dijo que no faltan opiniones de que hay quienes crean su propia vulnerabilidad. “No estoy diciendo que no haya. Hay muchas personas vulnerables, pero hay quienes no aportan”, señaló.

Existe un tratamiento para el vulnerable que comienza por conceptualizar qué es vulnerable, igual que se conceptualiza qué es población protegida y qué es población priorizada, porque hay sectores del país que hay que priorizar. Hay que buscar soluciones para todos, incluidos los vulnerables y otras personas, pero la ley define qué es población vulnerable a los fines de la protección en la vivienda.

Se establecen procesos de subsidios para personas que pueden recibir subsidios a la construcción, a la transferencia de la propiedad o al arrendamiento. Hay variantes en la ley para proteger a quienes se encuentren en situación de vulnerabilidad.

“El proceso ese nosotros lo tenemos reglamentado: cómo se actúa cuando ocurre un evento de esta naturaleza. Eso está muy definido, cómo se actúa para esos casos, que generalmente es a partir de los consejos de defensa cuando se activan y demás, un proceso independiente”, explicó.

La ley establece el valor catastral como base imponible de los impuestos sobre la propiedad y los actos de transmisión, y elimina el valor referencial que se utilizaba hasta ahora. Cuba viene desarrollando el catastro y el Instituto de Ordenamiento Territorial Urbano trabaja en su implementación.

En la mayoría de los países, el catastro es el instrumento que utilizan los gobiernos para temas impositivos, para los impuestos e incluso para diseñar políticas públicas. “El catastro es una herramienta fundamental”, dijo.

Aunque aclaró que no es especialista, explicó que permite valorar una vivienda en correspondencia con su ubicación, el área que ocupa y los beneficios que tenga desde el punto de vista del desarrollo urbano de esa localidad.

Por eso, viviendas ubicadas en diferentes zonas tendrán valores catastrales diferentes. “Más o menos, es la individualidad de cada vivienda a la hora de determinar el valor catastral de ese inmueble, que es a los efectos impositivos para el impuesto sobre la propiedad y los actos de transmisión, que es lo que la ley nos está definiendo”, precisó.

También se refirió a las utilidades de las empresas como forma de ayudar a los trabajadores. La ley amplía lo que ya estaba regulado por el Ministerio de Finanzas y Precios sobre la utilización de las utilidades. La empresa puede, con las utilidades, ayudar al trabajador a realizar cualquier intervención arquitectónica en su vivienda: una ampliación, una conservación, una rehabilitación o una terminación. Incluso puede ayudar a pagar la vivienda que se le ha asignado.

Además, puede comprar viviendas y construir viviendas con esas utilidades.

“Eso lo dice la ley. La ley de la vivienda lo especifica. No es una decisión, por supuesto, pero tenemos ejemplos ya de muchos organismos que con las utilidades están ayudando a sus trabajadores”, afirmó.

Aclaró que no se trata de la vivienda propiedad del trabajador, sino de la vivienda donde reside, porque a lo mejor el trabajador no es el propietario, sino su papá o su mamá. No se puede vincular esto si es allí donde el trabajador ha recibido siempre, entonces se le ayuda a mejorar la situación habitacional de ese inmueble, que es donde realiza su vida cotidiana.

Jóvenes, extranjeros, transmisiones y notarios

La ley favorece a los jóvenes en la entrega de viviendas, en el acceso a las inmobiliarias, en el pago de la vivienda y en el acceso a subsidios y a la transferencia de la propiedad.

En los programas de construcción de viviendas y en la entrega de terrenos para construir también hay cuestiones específicas. “Se favorece a los jóvenes desde la ley en varias cuestiones específicas. Por supuesto, todo ello para la implementación dependerá de los recursos, como explicaba el ministro, pero al menos queda en una ley una protección a los jóvenes en función del acceso a la vivienda”, dijo.

Ante la pregunta de si una empresa que decida favorecer la construcción de una vivienda o un matrimonio joven tendría prioridad esa familia, respondió: “Es una política. La protección a las dinámicas demográficas es una política aprobada por el Consejo de Ministros, por tanto, todos nos tenemos que subordinar a ella. Y en la ley vamos a defender la solución de los jóvenes”.

Se elimina la restricción para que personas naturales y jurídicas extranjeras compren vivienda en Cuba o alquilen, arrienden vivienda en Cuba. Se elimina hasta la posibilidad de que el extranjero pueda comprar vivienda en Cuba hasta dos viviendas. “Hasta dos viviendas, es importante, sí”, dijo.

Hasta dos viviendas se mantiene. También se establece la mediación como forma de resolver los conflictos en torno a la vivienda; el mediador juega hoy un papel fundamental en la ley de mediación. “Los cubanos, donde quiera que estén. Aunque no vivan en Cuba. La ley nuestra se refiere a ciudadanos cubanos. Es el término que usamos, por tanto, los cubanos tienen iguales derechos ante la ley de la vivienda, donde quiera que estén. Y en el caso de los extranjeros, por supuesto, los extranjeros que residen en Cuba tienen derechos, incluso en la ley anterior, para hacer algunos actos. Y se incorpora la posibilidad de que el extranjero, aunque no tenga residencia en Cuba, pueda comprar vivienda”, explicó.

Al comprar una vivienda se asumen los derechos derivados de ese acto, pero también las obligaciones. La ley establece una excepción para las obligaciones de los titulares de vivienda. “Por tanto, sí, se pueden comprar la vivienda”, afirmó.

Sobre la duda de que el extranjero pueda tener más recursos y comprar una casa, encareciendo la vivienda, respondió: “ podrá pasar. Tendremos que ir monitoreando el asunto, pero desde la ley tienen el derecho. Y por supuesto, después que compran, si hay que repararla, tienen derecho a sacar la licencia, todo lo que conlleva después el ejercicio pleno del derecho a la propiedad. Porque hay que garantizar ese derecho”.

El suelo sigue siendo cubano: “Cuba no da terreno en propiedad”. El derecho perpetuo de superficie para la construcción de vivienda está regulado desde la ley, que dedica toda una sección a la entrega de terreno en ese concepto. Hay una ampliación de derechos grande en la ley, que comienza con la posibilidad de los cubanos de tener hasta dos viviendas en propiedad, algo que ya se conoce en la red.

Otro tema importante es la transmisión de viviendas en estado de ruina. “Tenemos un fondo habitacional muy deteriorado. Tenemos personas que tienen viviendas muy malas y que no podían venderlas porque no podían actualizar el título, porque para actualizarlo tiene que estar la vivienda en buena condición. Sin embargo, incorporamos esta posibilidad de la transmisión de estas viviendas”, dijo.

Las viviendas en ruina se pueden transmitir por cualquiera de los actos, pero para recuperar su valor de uso. El que la compre tiene que rehabilitarla o conservarla, debe llevar una rehabilitación. La función habitacional de la vivienda se defiende en toda la ley. También se define la vivienda productiva, donde se hacen negocios, porque es una realidad cubana. La transmisión es para recuperarla como vivienda.

También se regula la posibilidad de que un propietario acceda a un espacio edificado de otro, por ejemplo, al garaje de la casa del vecino.

En el contrato de compraventa de vivienda se pueden establecer cuantos pactos y condiciones quieran las partes.

Antes de la ley, por ejemplo, había que pagar el valor total de la compra; ahora se pueden pactar formas de pago, mensualidades, o cualquier pacto en correspondencia con los intereses de cada uno. También se regula la posibilidad de permutar la vivienda por una o más viviendas, pero también por otros bienes o derechos.

“Ese es un tema que ha traído criterios. Yo conocí personas que en un momento querían permutar la vivienda por un pacto y no lo podían hacer porque la ley no se lo permitía. Se puede. Se puede permutar la vivienda por otro bien o derecho, por supuesto. Tiene que haber una equivalencia económica entre estos bienes. El notario, a la hora de formalizar esos actos, tendrá en cuenta la equivalencia económica”, explicó.

Los notarios tienen una actuación fundamental en la aplicación de esta ley, porque todos los actos de las personas propietarias son ante notarios. Se eliminan autorizaciones previas reguladas en la ley anterior. Por ejemplo, para vender un terreno ya no hay que pedir autorización a la Dirección Provincial de Ordenamiento del Terreno Urbano. Si se quería ceder la azotea, hoy en la ley ya no es cesión de uso de azotea, sino cesión de la superficie de la azotea en propiedad, y se elimina la autorización previa establecida.

“La ley garantiza el derecho a la herencia. Se elimina una autorización que había que dar cuando la casa quedaba vacía, al fallecimiento del titular. Se elimina, o sea, ya la persona se garantiza el derecho pleno a la herencia como dice nuestra Constitución”, afirmó.

También se amplían los derechos de usufructuarios y arrendatarios. A los arrendatarios de vivienda estatal se les permite arrendar espacio de su vivienda, aunque no sean dueños. Los usufructuarios de vivienda también pueden arrendar espacio.

Sobre la vivienda vinculada y medio básico, dijo que fue uno de los temas más debatidos en el proceso de consulta por los criterios que llegaban. Se elimina el concepto de vivienda vinculada y medio básico; también se elimina el concepto solo de cubo. La vivienda es patrimonio de un organismo y este contrata con el trabajador en correspondencia con sus intereses. El contrato puede ser como opción de compra a los 15 años o, excepcionalmente, a los 10. Puede haber un contrato de arrendamiento temporal, un contrato de comodato u otro tipo de contratos regulados hoy en la legislación inmobiliaria.

La ley establece un término de dos años a partir de su vigencia para depurar todo el fondo de vivienda vinculada y medio básico de los organismos. En esos dos años, los organismos pueden decidir que esas viviendas pasen a ser propiedad de los trabajadores. Se ordena y se establece cómo hacer este proceso, porque ocurre mucho que el trabajador ya no es trabajador de la entidad, que está en otro lugar, o hay casos de jubilados a los que no se les ha dado la propiedad.

También hay casos de personas que se han ido a trabajar para otros organismos, y queda claro cómo actuar. “Dos años nosotros le estamos dando para la depuración. A los organismos. Concluidos esos dos años, no hay ni un día más de prórroga porque está desde la ley. Ya los organismos entonces tienen ordenado su patrimonio y a partir de ahí aplican las regulaciones que están en la ley, su reglamento, en relación con los derechos de las personas y las obligaciones de las entidades también”, precisó.

Velázquez consideró que lo más importante de todo esto es que se preparen los operadores del derecho para poder orientar correctamente a las personas sobre la conducta que deben seguir a partir de lo que a cada cual interesa.