Cubadebate

Millones de propietarios e inquilinos ya están atrasados ​​en los pagos en el colapso económico, y las filas de desempleados están creciendo.

Por Renae Merle

Danny Catalanotto, el organista de la Iglesia Católica de Santa María en Rockville hasta que el coronavirus cerró la economía, no podrá pagar el pago global que su compañía hipotecaria dice que finalmente se deberá. Foto: Jonathan Newton / The Washington Post

Durante 13 años, Danny Catalanotto pagó la hipoteca de más de $ 2,000 en su casa de Bowie, Maryland, a tiempo todos los meses. Cuando el trabajo como organista de la iglesia se agotó a mediados de marzo, dice Catalanotto, esperaba que su compañía hipotecaria le ofreciera ayuda.

En cambio, una gran empresa de cobro de hipotecas con sede en Texas llamada Cooper dijo que Catalanotto podría diferir sus pagos mensuales temporalmente, pero que tendría que pagarlo todo en una suma global.

“Podría ser de $ 8,000 a $ 10,000 para entonces. ¿Cómo se te ocurre eso si has estado sin trabajo? él dijo.

Si bien la agresiva intervención federal y estatal y las medidas corporativas temporales han evitado un aumento en los desalojos y ejecuciones hipotecarias, el mercado de la vivienda y el alquiler ha caído en una grave crisis que amenaza la capacidad de millones de estadounidenses de permanecer en sus hogares, incluso si la pandemia de coronavirus disminuye. los próximos meses

Es probable que la velocidad y el amplio alcance de la interrupción enfrenten a los propietarios y las compañías hipotecarias contra los propietarios e inquilinos, y cada parte alega que necesita más asistencia y alimenta los pedidos de miles de millones en nuevas ayudas para el sector de la vivienda.

La tensión podría estallar esta semana a medida que venzan los pagos de hipotecas y alquileres para millones de estadounidenses que han perdido sus empleos debido a que el nuevo coronavirus ha cerrado la economía de los Estados Unidos. Esto es especialmente cierto en las regiones de alto precio donde los pagos de estímulo de $ 1,200 por adulto, para aquellos que ganan menos de $ 75,000 al año, es poco probable que cubran más de un mes de pagos de alquiler o hipoteca, si eso es así.

Al menos 3,8 millones de propietarios de viviendas han buscado alivio hipotecario y no estaban haciendo sus pagos a fines de abril, un aumento del 2,400 por ciento desde principios de marzo, según Black Knight, un proveedor de tecnología y datos hipotecarios. Es probable que ese número aumente drásticamente esta semana a medida que la tasa de desempleo del país alcance niveles nunca vistos desde la Gran Recesión, dicen los prestamistas y los defensores de la vivienda.

Dentro de un edificio de Nueva York donde los inquilinos están en huelga A medida que millones de estadounidenses se quedan sin trabajo, algunos inquilinos en Nueva York están exigiendo que los propietarios congelen su renta. (Skyler Reid, Zoeann Murphy / The Washington Post)

Los problemas que enfrentan los 40 millones de hogares del país en alquileres son potencialmente más graves, lo que provocó llamadas de defensores de huelgas de alquileres en todo el país y un fondo de rescate de $ 100 mil millones. Casi el 10 por ciento de los inquilinos no pagaron en abril en comparación con el 5 por ciento durante un mes típico, y se espera que mayo sea aún peor, según datos de la industria. La mayoría de los inquilinos están protegidos por las moratorias de desalojo federales y estatales, pero probablemente enfrentarán una crisis de efectivo una vez que esas órdenes expiren en unos pocos meses y se les pida que hagan pagos atrasados.

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"No hay duda de que mayo será peor, y será más difícil para los inquilinos de bajos ingresos", dijo Diane Yentel, directora ejecutiva de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, un grupo de defensa.

Desde Nueva York hasta Filadelfia y en todo el país, grupos de inquilinos y de la comunidad han pedido un alto impuesto a los pagos de alquiler impuesto por el gobierno. El hashtag #CancelRent ha estado en línea en las últimas semanas con el apoyo de la representante Alexandria Ocasio-Cortez (DN.Y.).

Eso tiene algunos propietarios, que dicen que también están sufriendo. Steve Irish, propietario de 11 propiedades de alquiler en cuatro estados, se está preparando para lo peor. Si bien muchos inquilinos en Carolina del Norte han podido mantenerse al día, aquellos en Michigan, uno de los estados más afectados por el coronavirus, están luchando. Solo uno de sus seis inquilinos en Michigan pagó el alquiler completo el mes pasado. Uno hizo un pago parcial, $ 160.

"Espero que las personas sean cada vez menos capaces de pagar con el paso del tiempo", dijo Irish.

Estima que podría asumir el costo de la renta perdida durante unos meses, incluida la cobertura de las tarifas de la asociación de propietarios y los costos de mantenimiento. Pero los inquilinos flotantes podrían volverse inasequibles este verano cuando tendrá que pagar impuestos a la propiedad en varios estados, dijo Irish.

“Estoy tratando de ser lo más útil posible y aún recuperarme con el tiempo. Entiendo que esto es una crisis ”, dijo Irish. Pero "este es mi dinero de jubilación".

 Los inquilinos de Los Ángeles tocan la bocina para protestar por los desalojos. En un momento de distanciamiento social y autoaislamiento, los residentes de Los Ángeles se están volcando a sus autos y haciendo sonar sus bocinas para protestar por los altos precios de los alquileres y exigir protección contra el desalojo. (Reuters)

Esta crisis se destacará de la Gran Recesión hace una década por su velocidad y alcance, dicen funcionarios de la industria. Durante la crisis financiera mundial, el dolor se centró principalmente en los prestatarios con hipotecas de mala calidad o casas sobrevaloradas y se desarrolló durante varios años, dicen los expertos en vivienda. Esta vez, el dolor se sentirá de manera más amplia, particularmente entre los inquilinos que tienen más probabilidades de tener el sector de servicios y los trabajos de hospitalidad más afectados por la crisis. Potencialmente llevará meses, no años, superar el número de propietarios en peligro que había hace una década.

“La última crisis de ejecución hipotecaria fue un tren de lento movimiento; el impacto en términos de personas fue en el transcurso de varios años ", dijo Jesse Van Tol, director ejecutivo de la National Community Reinvestment Coalition, una coalición de investigación y defensa de 600 organizaciones comunitarias. "Mientras que en el momento actual, todo está sucediendo bastante rápido, 25 millones, 30 millones de desempleados en unas pocas semanas".

Los precios de las viviendas en algunos mercados pueden caer, pero no tan lejos como lo hicieron hace una década, más cerca del 5 por ciento en lugar del 30 por ciento, dijo Mark Zandi, economista jefe de análisis de Moody's. Los propietarios en problemas tienen mejores puntajes de crédito y más equidad en sus hogares que aquellos que perdieron sus hogares hace una década y es más probable que puedan recuperarse, dijo.

Aún así, de 1,5 millones a 2 millones de propietarios podrían perder sus hogares debido a la crisis, según Zandi. Eso es menos que durante la crisis de la vivienda, pero dos o tres veces las tasas de ejecución hipotecaria existentes, dijo.

Los prestamistas hipotecarios dicen que están ayudando a tantos propietarios de viviendas como pueden, permitiendo que millones se salten temporalmente sus pagos sin incurrir en una multa y se preparen para asumir miles de millones en pérdidas. Los bancos están intentando agresivamente evitar las críticas que plagaron su respuesta a la última crisis. Bank of America y JPMorgan Chase han establecido portales en línea para que los clientes busquen alivio en sus préstamos hipotecarios. Muchos también han eliminado los extensos requisitos de papeleo que empantanaron la respuesta la última vez.

Pero algunos administradores hipotecarios advierten que el costo de un alivio hipotecario generalizado, conocido como indulgencia, podría llevarlos al borde del fracaso y están pidiendo ayuda federal. Si el 25 por ciento de los prestatarios no puede hacer los pagos de su hipoteca, según la industria , podría necesitar casi $ 40 mil millones en ayuda federal durante los próximos tres meses y $ 100 mil millones en nueve meses.

Es probable que la cantidad de propietarios que buscan asistencia aumente en los próximos días a medida que se acerquen las fechas de vencimiento en mayo, dijo Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. "Si alcanzamos o superamos esos números [de la crisis financiera mundial] depende de cuánto tiempo durarán los cierres", dijo.

Pero la ayuda que los prestamistas hipotecarios están ofreciendo a los propietarios no es uniforme, y los defensores de la vivienda temen que no llegue lo suficientemente lejos. Algunos están particularmente preocupados por lo que sucede cuando termina la indulgencia de un propietario. Los propietarios dicen que se les pide que hagan pagos a tanto alzado que no pueden pagar o que se les alienta a refinanciar sus préstamos, lo que conlleva miles de nuevas tarifas, dicen los defensores.

Para Catalanotto, el organista de Maryland, la solución debería ser clara. Su compañía hipotecaria, el Sr. Cooper, debería agregar los pagos atrasados ​​al final de su hipoteca, en lugar de exigirle que la reembolse de una vez, dijo. “El dinero que perdemos durante la crisis se pierde para siempre. Nunca lo recuperaremos. Simplemente no sé qué esperan que hagamos ”, dijo. "La gente común está pagando el costo de esta crisis".

En un comunicado, el Sr. Cooper dijo que el tipo de alivio hipotecario disponible depende del préstamo de un propietario. El Sr. Cooper actúa como intermediario entre el dueño de la casa y el dueño del préstamo, cobrando pagos y pagando la hipoteca. "Sabemos que este es un momento confuso e increíblemente estresante para muchos de nuestros clientes, y estamos dedicados a apoyarlos y a encontrar soluciones para sus situaciones únicas a medida que enfrentamos los impactos de esta pandemia juntos", dijo la compañía en el comunicado.

La industria hipotecaria dice que los pagos a tanto alzado son solo una opción disponible para los propietarios de viviendas, pero que está dispuesta a negociar otros planes de pago que los prestatarios puedan pagar. Los préstamos respaldados por las gigantes compañías hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac permiten 12 meses de tolerancia que se pueden agregar al final de un préstamo. Pero algunas hipotecas limitan el tipo de ayuda para la cual califican los prestatarios, particularmente si ya han perdido un pago, dicen funcionarios de la industria.

Los programas de tolerancia fueron construidos para responder a desastres naturales como huracanes y tornados, no una emergencia pública a nivel nacional que involucra a muchas más personas en todo el país, dicen funcionarios de la industria.

"Habrá una variedad de opciones de pago disponibles, que diferirán dependiendo de varios factores", dijo Bob Broeksmit, director ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, en un comunicado. "Es por eso que los prestatarios deben contactar a su administrador hipotecario y conversar sobre el mejor enfoque para su situación particular".

Mientras tanto, los inquilinos dicen que enfrentan peores probabilidades que los propietarios y que han recibido menos ayuda. Algunos pueden usar los pagos de estímulo de $ 1,200 incluidos en la Ley de Cuidados o $ 600 en beneficios de desempleo mejorados para cubrir sus costos de vivienda. Pero eso no será suficiente para todos, dicen los defensores de la vivienda. Los pagos de estímulo no han llegado a tiempo para que millones de inquilinos paguen el alquiler de mayo, y hay una enorme acumulación de solicitudes de desempleo en todo el país, dicen.

Annette Rise, una anfitriona de Miami y planificadora de eventos, entró en pánico cuando no tenía dinero para pagar el alquiler de abril. El propietario le dio hasta mediados de mes para ponerse al día y luego puso un aviso en la puerta de su apartamento. "Entonces realmente me asusté", dijo.

El propietario acordó esperar hasta que Rise reciba el cheque de estímulo de $ 1,200 que debería llegar por correo cualquier día, dice ella. Pero entonces Rise enfrentará otra decisión: usar el cheque de estímulo para cubrir todo su alquiler de $ 1,200 al mes no le dejaría nada para gastos de subsistencia. Ella espera que el arrendador acepte un pago parcial, tal vez $ 800. "Solo necesito dejar un poco para comer", dijo.

¿En cuanto al alquiler de mayo? "No tengo idea, para ser honesto", dijo Rise.

Han surgido varios planes para abordar inquilinos inquietos, incluida una propuesta de algunos demócratas de que se incluyan $ 100 mil millones en asistencia de alquiler en el próximo paquete de estímulo. El Urban Institute describió varios enfoques y estimó que si el 20 por ciento de los inquilinos necesitara ayuda, tres meses de asistencia costarían $ 24 mil millones.

El National Rental Home Council, que representa a los propietarios de viviendas unifamiliares, dice que los propietarios deben ser reembolsados ​​por el gobierno cuando los inquilinos no paguen el alquiler debido a la pandemia. Los inquilinos luego pagarían el dinero a través de sus declaraciones de impuestos bajo el plan de la industria.

Sin asistencia nacional para inquilinos, una vez que se levanten las moratorias de desalojo en todo el país, muchos inquilinos tendrán dificultades para compensar los pagos atrasados ​​y quedarán muy endeudados o enfrentarán el desalojo, dijo Yentel, de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos. "Tenemos que asegurarnos de no crear un precipicio financiero una vez que se levanten esas moratorias", dijo.

Anli Llego de Colorado se encuentra entre los que se están endeudando. La masajista médica todavía está esperando su cheque de estímulo y dice que está demasiado intimidada para solicitar un seguro de desempleo. "Simplemente no puedo enfrentar esa decepción", dijo sobre su miedo a no calificar y el complicado proceso de solicitud.

Llego dijo que podría buscar el apoyo financiero de su familia, pero lo considera un último recurso. En cambio, está pagando el alquiler, alrededor de $ 1,000 al mes, en tarjetas de crédito y viendo caer su calificación de crédito una vez estelar, 820. "Sé que tengo que hacer algo porque no puedo vivir con mis tarjetas de crédito para siempre", dijo Llego.

(Tomado de The Washington Post / Traducción al español Cubadebate)