Foto: KIko Huesca/EFE
El problema de la vivienda no es exclusivo de España. En Bruselas se habla de "emergencia" para describir la situación en el conjunto de la Unión Europea.
Los precios de compra se han disparado hasta un 64% en la última década, mientras que los alquileres han aumentado más de un 21%. Y en España las cifras están muy por encima de la media europea. Según el INE, el aumento de precios de venta durante el mismo periodo sería del 90% mientras que el del alquiler se situaría en el 23%.
El caso de Maricarmen es también un reflejo de dos de los problemas que padece Europa. "En primer lugar, la falta de vivienda pública, porque no había ningún lugar al que ella pudiera ir", explica Sorcha Edwards, secretaria general de Housing Europe. "Y, por otro lado, la entrada de capital y de financiación especulativa, que ha aumentado considerablemente desde 2008".
En lo que se refiere a la vivienda social, España está claramente a la cola. A nivel europeo la cifra ya es baja: solo el 7% del parque de viviendas de la UE es vivienda social. Pero en España el porcentaje de alquiler de titularidad pública apenas alcanza el 1,7%.
La construcción de vivienda social es evidentemente parte de la solución, aunque requiere una visión a largo plazo. Prueba de ello es el caso de Viena, que muy a menudo se presenta como uno de los modelos de buenas prácticas. Más de la mitad de la población vive en viviendas municipales o subvencionadas.
Austria ha creado además un sistema de vivienda "de beneficio limitado" en el que los alquileres cubren los costes y los excedentes se reinvierten en construir y mantener viviendas asequibles, en lugar de repartirse como beneficios. "Han conseguido construir a una escala muy grande viviendas de buena calidad y de beneficio limitado, donde la clave está precisamente en que los beneficios se reinvierten", explica Edwards.
También Dinamarca cuenta con un Fondo Nacional de la Vivienda, el Landsbyggefonden. La idea es que el propio sector de vivienda social genera un fondo común con recursos procedentes de las viviendas existentes y utiliza ese dinero para rehabilitar y construir vivienda social. "Los alquileres vuelven a un fondo que trabaja en favor del interés general, de modo que los recursos se reinvierten", añade Edwards. "Este es, por así decirlo, el mejor ejemplo de buenas prácticas".
La falta de vivienda disponible es parte del problema, especialmente en las zonas de alta demanda. La Comisión calcula que, para satisfacer la demanda actual, Europa necesita construir más de dos millones de viviendas al año. Y en el caso español, el Banco de España calcula que se arrastra un déficit de 750.000 viviendas.
Pero la crisis de vivienda en la Unión Europea no se explica únicamente por la falta de oferta: un estudio encargado por el Parlamento Europeo señala que la "financiarización" debe abordarse con la misma atención. Los autores de la investigación Housing speculation in the EU sostienen que la vivienda funciona cada vez más como un activo financiero y menos como un hogar.
Aunque los grandes inversores aún controlan una parte relativamente pequeña del parque residencial, su presencia se ha disparado desde la crisis de 2008 y se concentra especialmente en determinadas ciudades y barrios. "Desde la crisis, el sector ha crecido rápidamente", señala el informe. El valor de los activos tangibles cotizados de los fondos residenciales de la UE se ha multiplicado por más de cuarenta en dos décadas: pasaron de 4.800 millones de euros en 2004 a 198.700 millones en 2024.
España es, según el estudio, "el caso más claro" de entrada de grandes propietarios en el mercado a través de activos en dificultades. La deuda hipotecaria se disparó del 30% del PIB a más del 110% en 2009. Y tras el estallido de la burbuja inmobiliaria los grandes inversores aprovecharon la oleada de impagos y ejecuciones para construir su cartera de viviendas.
Como consecuencia, el mercado ya no lo mueve tanto el crédito hipotecario como la riqueza inmobiliaria acumulada y la búsqueda de rentabilidad, con modelos de negocio que dependen más de la revalorización de los activos que de la provisión de vivienda.
"Estos inversores operan en función de lo que sucede en los mercados financieros globales, se mueven según los tipos de interés y la evolución de otros mercados financieros", explica Rodrigo Fernández, uno de los autores de la investigación. "Su objetivo es resultar atractivos para los inversores. No les interesan las viviendas en sí, ni las reformas, ni la sostenibilidad, ni la eficiencia energética, ni prácticamente ningún otro aspecto".
La Comisión Europea no tiene competencias en materia de vivienda, pero dada la magnitud del problema presentó en septiembre un reglamento que propone un criterio para definir las zonas tensionadas. Y en esos casos, dar cobertura legal para que las autoridades competentes tomen medidas para limitar los alquileres turísticos de corta duración.
Pero los expertos consideran que la Unión Europea también tiene un papel que desempeñar en términos de financiación. "Lo que hace falta es que se creen instituciones de propiedad pública o semipública y que, en cualquier caso, estén financiadas con fondos públicos", explica Fernández. Cree que es necesario desempolvar los mecanismos que existían en Europa en el periodo de posguerra y que permitieron construir viviendas a gran escala.
(Tomado de Público)